Autor: prof.dr.ing. Cornel Păunescu

În anul 2021 se vor împlini 10 ani de când a început în România procesul de înregistrare sistematică a proprietăților. Din păcate, societatea românească nu prea are ce sărbători. Din cele peste 3.000 de localități care exista în România, doar 86 se pot lăuda că au toate imobilele înregistrate în cartea funciară. Deși aceste lucrări se desfășoară în peste 186 localități, rata de finalizare a acestora este foarte mică.

Cadastrul sistematic în România a început cu proiectul CESAR 1 și 2, finanțat de Banca Mondială. Aproape zece ani mai târziu, au mai rămas încă de finalizat lucrările în 19 localități. În cadrul acestui proiect s-au desfășurat lucrări în 50 de localități. PNCCF a debutat în anii 2014 - 2015, lucrările se desfășoară în acest moment cu rezultatele pe care le putem vedea cu toții.

În general, Banca Mondială aplica o strategie bine-cunoscută atunci când vând/implementează astfel de proiecte. Legislația se testează întâi într-un proiect pilot. Rezultatele proiectului pilot sunt analizate, legislația este completată și sunt testate într-un alt proiect pilot. După acesta sunt întocmite legislația și procedurile finale și se implementează un program național. Aceasta a fost strategia aplicată în proiectele pilor CESAR 1 și CESAR 2. Pe baza acestor proiecte pilot și a modificărilor legislative aferente, ANCPI a inițiat Programul Național de Cadastru și Carte Funciară. Este de înțeles că în proiectele pilot lucrurile au mers greoi din cauza lipsei de experiență a prestatorilor, a instituțiilor însărcinate cu recepția și verificarea lucrărilor de înregistrare sistematică și a lipsei unei legislații coerente și adaptate noilor nevoi. Însă este mai greu de înțeles de ce, după experiență a doua proiecte pilot, lucrurile se mișcă la fel de greu.

Entitățile responsabile cu implementarea lucrărilor de înregistrare sistematică sunt:

• ANCPI, responsabilă cu strategia de implementare a cadastrului sistematic
• Oficiile de Cadastru și Publicitate Imobiliară, care recepționează lucrările de cadastru sistematic, organizează publicarea documentelor tehnice și participă prin reprezentanții desemnați la soluționarea cererilor de rectificare formulate în urma publicării documentelor tehnice
• Unitățile administrative-teritoriale care au ca atribuții, prin reprezentanții desemnați, înștiințarea prin orice mijloc de publicitate a deținătorilor imobilelor cu privire la obligațiile pe care aceștia le au, să participe la identificarea imobilelor, să pună la dispoziția executanților informațiile și evidențele pe care le au, să verifice și să contrasemneze documentele cadastrale
• Profesioniștii din domeniul cadastrului, persoane fizice și juridice autorizate, care efectuează operațiunile tehnice specific activității cadastrale de determinare a limitelor imobilelor, de identificare a deținătorilor și de elaborare a documentațiilor cadastrale.

În multe declarații publice, ANCPI clamează drept reușit gradul mare de contractare a lucrărilor de cadastru sistematic la nivel de sector cadastral. Gradul de finalizare a acestor contracte însă este foarte mic. Mai mult, la ultimele două licitații realizate la nivel de UAT de data aceasta, din 357 localități scoase la licitație, au fost depuse oferte doar pentru 71 de localități (circa 20%). Este necesară o analiza serioasă, atât la nivel instituțional, cat și în cadrul profesioniștilor din domeniu, pentru a vedea care ar putea fi cauzele acestor eșecuri.

Strategia ANCPI este greu de identificat. Deși exista un document numit “Strategia ANCPI pe perioada 2013-2017”, nu se precizează absolut nimic despre prioritățile instituției și cum intenționează să-și atingă obiectivul propus de a înregistra cât mai multe proprietăți în sistemul de cadastru și carte funciară. Mai mult, deși activitățile de cadastru sunt prestate de profesioniștii persoane fizice sau juridice autorizate, aceștia nu sunt pomeniți niciunde în interiorul documentului.

La fel, în studiul de fezabilitate pentru finanțarea proiectului de cadastru de către Uniunea Europeană, se vorbește de nenumărate avantaje și facilități pentru economie și firme, dar nu se găsește nicio mențiune asupra profesioniștilor care lucrează în cadastru.

Ignorarea repetată a celor care muncesc efectiv în procesul de înregistrare a proprietăților arată atitudinea ANCPI față de aceștia. Deși în regulamentul de funcționare al ANCPI se specifică clar că Agenția coordonează executarea lucrărilor de cadastru și colaborează cu organizații profesionale și societăți comerciale, acest lucru este foarte greu de observat de către profesioniștii din domeniul cadastrului.

Consultările cu mediul privat au fost sporadice. Majoritatea profesioniștilor au observat că, deși modificările de legi și ordine, care îi privesc direct, sunt supuse dezbaterilor publice conform legii, sugestiile lor nu sunt luate în considerare. Aceste lucruri au dus la o atmosfera de totală neîncredere între Agenție și mediul privat, persoanele fizice și juridice, parte esențială a sistemului de cadastru românesc, devenind reticente să participe la procesul de înregistrare sistematică a proprietăților inițiat de ANCPI.

Încă din perioada Marii Crize Mondiale din 1929-1933, majoritatea statelor si-au schimbat atitudinea față de economie. Dacă până atunci statul nu intervenea în piață, considerând că aceasta, prin mecanismele de cerere și ofertă, se poate regla singură, la ora aceasta, până și cele mai liberale guvernări, aplică principiile kensiene, care acorda statului o responsabilitate crescută în crearea unei piețe funcționale și a bunăstării celor care activează în ea. ANCPI este o instituție a statului. Responsabilitatea ei este de a crea o piață corectă, concurențială prin finanțarea corecta a lucrărilor de cadastru.

Valorile estimate ale contractelor, calculate de ANCPI, au fost făcute fără a realiza o consultare reală de piață. Acest lucru a dus la o valoare impusă care nu acoperă nevoile și, în același timp, nu stimulează profesioniștii din domeniu în contractarea unor astfel de lucrări. În plus, subfinanțarea la care piața de cadastru a fost supusă de-a lungul timpului precum și lipsa de predictibilitate, au făcut persoanele fizice și juridice să fie reticente în a se angrena în astfel de lucrări complexe, costisitoare și nerentabile.

Un alt element care duce la contractarea redusă a lucrărilor de înregistrare sistematică a proprietății îl reprezintă decontarea anevoioasă a lucrărilor. Procesul de cadastrare este îndelungat, durata sa depinzând de foarte mulți factori, de la cantitatea de imobile, până la procesul anevoios de recepție și verificare a lucrărilor de către oficiile de cadastru. În aceste condiții, prestatorii pot aștepta chiar și ani de zile până la primele decontări. Astfel că reticența lor de a participa la realizarea unor astfel de lucrări, mai ales a persoanelor fizice autorizate și firmelor mai mici, este pe deplin justificată.

În aceste condiții este clar de ce gradul de finalizare și mai nou, gradul de contractare a lucrărilor de înregistrare sistematica este total nesatisfăcător. Sunt necesare măsuri imediate pentru rezolvarea situațiilor descrise mai sus, astfel încât profesioniștii din domeniu să fie motivați să participe la realizarea lucrărilor de cadastru sistematic.

Este adevărat că în ultimele luni, au fost făcuți câțiva pași încurajatori în direcția rezolvării unora din problemele menționate. Printre aceștia, a fost realizată o cercetare de piață pentru a putea avea o imagine mai corectă asupra modului de estimare a valorii contractelor. ANCPI a început să arate o deschidere mai mare către dialog. Au fost inițiate o serie de întâlniri cu Uniunea Geodezilor din Romania, Asociația Patronală din Cadastru Geodezie și Cartografie sau Asociația Evaluatorilor Funciari. Nu este însă suficient. Aceste organizații reprezintă doar o parte dintre profesioniștii din domeniu. Este necesar ca aceste dialoguri să fie extinse, astfel încât să cuprindă pe cât mai mulți dintre cei care desfășoară aceasta activitate.

O altă premieră a fost acceptarea pentru prima dată a observațiilor făcute în dezbaterea publica pentru ordinele emise de ANCPI. Un exemplu, nu singurul, ar fi reintroducerea referatului de completare pentru lucrările de înregistrare sporadică a proprietăților. Nu este suficient. ANCPI trebuie să se aplece mai aprofundat către specialiștii din domeniu, iar doleanțele lor să fie preluate și aplicate în noile legi și regulamente.

Un alt exemplu este posibilitatea pe care ANCPI o oferă profesioniștilor din domeniu de realizare a unor proceduri specifice cadastrului, în mediul online. Aceste măsuri, luate pe perioada pandemiei de COVID 19, trebuie să continue și după ce lucrurile vor reveni la normal. ANCPI trebuie să facă pași serioși și susținuți către digitalizarea și simplificarea procedurilor de înregistrare a imobilelor.

Toate acestea pot reprezenta semene ale unui dezgheț în relația dintre mediul privat și ANCPI. Aceste măsuri trebuie continuate și completate, pentru a putea restabili relații de încredere între mediul privat și cel de stat. Comunitatea profesioniștilor așteaptă o reforma profundă a strategiei în ceea ce privește sistemul de înregistrare a proprietății și așteaptă de la ANCPI un dialog susținut pe aceste teme. În plus, se simte nevoia ca ANCPI să recunoască și să aprecieze la justa valoare pe cei care lucrează efectiv în realizarea lucrărilor de cadastru în România.

Rolul Oficiilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară din România este de a verifica și recepționa lucrările de înregistrare a proprietăților. În acest sens, aceste instituții sunt direct responsabile de rapiditatea cu care se desfășoară procesul de înregistrare sistematică a proprietății. Analizând însă timpul pe care o asemenea lucrare îl petrece în procedura de verificare, precum și gradul mare de respingeri pe care OCPI-urile îl au, putem afirma ca, în loc să accelereze procesul, aceste instituții îl încetinesc.

Nu se poate vorbi de o practica unitara în ceea ce privește modul de verificare a lucrărilor de înregistrare sistematică a proprietăților. “Ce trece la un oficiu nu trece la altul”. Acest lucru se datorează, în mare măsura, specificațiilor tehnice interpretabile sau, mai bine zis, inexistenței unor specificații tehnice clare, concise, în ceea ce privește modul de recepție și verificare a lucrărilor de înregistrare sistematică.

Lipsa unei definiri clare a erorii duce la situații absurde în care lucrările sunt respinse sau acceptate în funcție de toanele inspectorilor de cadastru sau registratorilor de carte funciară. Practic, orice poate fi considerat eroare de la cele grave ca lipsa unei ipoteci, până la lipsa unui semn de punctuație. Prestatorii, deși au posibilitatea să reclame aceste abuzuri sau să acționeze în justiție, din lipsa de timp și de fonduri, preferă să refacă aceste “erori”, în speranța că lucrarea “va trece”.

În plus, sunt foarte rare cazurile în care OCPI reușește să se încadreze în termenul prevăzut de lege pentru verificare. Dacă prestatorul este penalizat pentru întârzieri în predarea lucrării, lucrurile nu stau la fel pentru oficiile de cadastru. Astfel s-a ajuns în practică la cazuri de întârziere a lucrărilor de peste un an de zile.

Persoanele fizice și juridice se confruntă la fiecare lucrare contractată de aceste probleme. Pe lângă faptul că nu exista livrări parțiale ale lucrărilor, că costurile de execuție sunt mari, nu își pot previziona nici măcar un termen fezabil pentru finalizarea lucrărilor.

Este adevărat că aceste situații nu se întâlnesc în toate oficiile de cadastru. Exista foarte mulți angajați ai acestor instituții care au un grad înalt de pregătire, experiența și etica profesională. Se evidențiază astfel o serie de județe în care gradul de înregistrare a imobilelor este foarte ridicat.

Profesioniștii din domeniul cadastrului așteaptă prevederi clare de recepție și verificare a lucrărilor, o practică unitară la nivel național care să dea posibilitatea creării unui flux de lucru pentru lucrările de înregistrare sistematica, în orice localitate ar fi desfășurate. De asemenea, este necesară o schimbare de mentalitate a lucrătorilor din oficiile de cadastru, de la o abordare calată pe identificarea erorilor, la o abordare centrată pe găsirea de soluții constructive. O soluție pentru motivarea responsabililor acestor instituții de a accelera procesul de cadastrare ar fi evaluarea lor în funcție de numărul de imobile înscrise, nu de numărul de imobile contractate.

Unitățile administrative teritoriale au rolul de a ajuta prestatorul în desfășurarea activității de înregistrare sistematică a proprietății. Asigurarea sprijinului în desfășurarea campaniei de informare, a identificării proprietarilor și în aspectele ce țin de corectitudinea lucrării, asigura în mare măsura succesul sau eșecul unui proiect de cadastru sistematic.

Există însă cazuri în care primăriile nu sunt dispuse la acordarea acestui ajutor. În aceste situații, profesionistul din domeniul cadastrului se găsește în situația ingrată de a trebui să realizeze lucrarea fără accesul la date esențiale pentru aceasta. Mai mult, nu are nicio pârghie în a putea determina o schimbare de atitudine. Se afla la bunăvoința instituției, fără nici o posibilitate de a le influența comportamentul în mod legal.

Lipsa sprijinului autorităților locale este un factor care contribuie enorm în întârzierea procesului de cadastrare. De foarte multe ori, persoana fizică sau juridică autorizată, este pusă în fața unei alegeri imposibile “ori satisface dorințele primarului ori acesta nu semnează documentele cadastrale”. Și, ca întotdeauna, atunci când lucrurile nu ies conform dorințelor primăriei, de vina este prestatorul lucrării.

Din fericire, aceste probleme nu sunt întâlnite foarte des în cadrul procesului de înregistrare sistematică a proprietății. De cele mai multe ori, primăriile și profesioniștii din domeniul cadastrului încearcă să alcătuiască o echipa funcțională care să poată realiza cadastrarea localității în condiții bune.

Deși nu apare nicăieri în strategiile ANCPI, prestatorul lucrării de înregistrare sistematică, este entitatea cea mai importantă dintre toate cele enumerate. Responsabilitatea sa se întinde pe tot parcursul lucrării, ba chiar de multe ori, și după finalizarea lor. Cu toate acestea, nici el nu este lipsit de vina în ceea ce privește încetinirea procesului de cadastru.

O parte din vina pentru valoarea estimate scăzută a contractelor o poarta și prestatorii. Daca în cadrul proiectului CESAR, primul proiect de înregistrare sistematica din Romania, este de înțeles că, din cauza lipsei unui termen de comparație și a lipsei de experiență, prestatorii au estimate greșit valoarea contractelor, este de neînțeles acceptarea tacită a următoarelor contracte la un preț foarte mic.

Competiția, de multe ori neloială, între prestatori a făcut ca prețul să scadă de la licitație la licitație, ajungându-se la valori ale contractelor de-a dreptul absurde. În timp ce se plângeau de valoarea estimată scăzută a contractelor, licitau la prețuri din ce în ce mai mici.

Acest lucru a dus la deteriorarea calității lucrărilor, la angajarea unei resurse umane mai slab pregătite, în condițiile în care acest domeniu suferă oricum din cauza lipsei de personal specializat, mulți dintre lucrătorii în cadastru reorientându-se către alte meserii, aducătoare de compensații financiare decente, sau către alte țări. Toate aceste cauze nu au ajutat deloc la accelerarea procesului de cadastrare, ba dimpotrivă.

Tagma lucrătorilor din cadastru suferă de o lipsa a conștiinței de breasla. Profesionistul din acest domeniu nu mai are încredere în instituții. După ce a fost ignorat ani de zile de către autoritățile statului, îi este din ce în ce mai greu să mai creadă că se va schimba ceva în bine, astfel încât să se implice în proiectul de înregistrare sistematica.

Lipsa unei forme de asociere, a unei legi a profesiei, au făcut din persoanele fizice și juridice autorizate, niște entități disparate, fără sentimentul apartenenței la un set de valori comune date de o anumita etică a profesiei. Experimente eșuate ca ordinal geodezilor, declarat neconstituțional în anul 2009, nu au făcut decât să spulbere și mai mult încrederea profesioniștilor în orice fel de organizații profesionale sau legi ale profesiei.

Dacă lucrurile continuă la fel ca până acum, este clar că procesul de cadastrare al țării va fi anevoios și de lungă durată. Este nevoie de o strategie nouă a ANCPI, de schimbarea mentalității OCPI-urilor, de o estimare corectă a valorii contractelor de execuție și de specificații tehnice clare, scrise care să nu mai lase profesioniștii din cadastru la mila funcționarilor.

La zece ani de la demararea cadastrului sistematic est nevoie de o reevaluare a rolului fiecărei entități implicate. Este imperios necesară declanșarea unui dialog constructiv. Este nevoie de recâștigarea încrederii de ambele părți, de o relație noua, bazată pe respect, corectitudine, transparență și încredere reciprocă. După ani de zile în care a fost tratat ca ultima za din lanțul trofic, profesioniștilor din cadastru li se cere să mai acorde încă o data încredere. Se mai poate?